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提问：雕叔你好！我是首套房，天府新区资格，近期看了很多楼盘，但都不太满意。要么不是户型不好就是太偏了，很难选择。怡心湖看了有套带大平台的，这也是我喜欢的，唯一的缺点是周围的新发展，没有任何配套和学区。不知道它能不能发展起来，选择很难！
回答：无论是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠谱”：没有地铁、没有学区、没有配套设施。怡心湖属于双流区域，也是双流重点发展的一个版块，配套都还没但房价已起飞，现在买入就是站岗。往往我们在选择买房时，地铁、学区和配套设施非常重要。同时满足要求是最好的，当你不能同时满足这两个要求时，至少应该满足其中一个。这几条都没有，不仅涨得慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有金融和居住属性的房子，就是一堆水泥钢筋混泥土！我发现，很多买了首套房的小白都把房子的新旧和漂亮作为首选标准，这是极为错误的，也是最重要的。当你住了几年，发现孩子没上学，每天上下班3小时，最近的超市就在几公里外，你会后悔自己的愚蠢决定。当你最终意识到你想换掉它时，你会发现你的房子可能打折出售都不定卖的掉。
(资料图)
提问：雕叔，朋友银行有一款产品，说是只对内部员工的，10万， 5年，每月平均还本,每月利息300元，我自己拉算了下，年利率接近7%，但是我朋友坚持说年利率是3.6%，所以想请问下您，我算的对不对?
回答：你就这样问他嘛，10万第一个月利息300, 月利率是3厘。那么，最后一个月本金只剩下几百块钱的时候，当月利息还是300,那么当月利率还是不是3厘呢? 给他说3.6%这么低让他多贷点然后4.6%借给你让他赚1%差价但到期本息一起还你看他同意吗？
提问：雕叔你好，试了试我居然摇中了陆肖，是不是如果125有可选,能比龙光天瀛的130好点?优惠下来价格差不太多，但是估计陆肖143可能我不得行，有点超出预算了,谢谢您耐心解答。
回答：陆肖当下来看，不论是地段还是行政以及周边综合环境，都优于龙光，龙光是比较适合预算一定的普通中长期投资者。而陆肖则着眼于现在，可以兼顾自住改善投资的更好的选择。祝你选中125。
提问：雕叔你好，坐标广西桂林市，现金15w，可贷公积金40万（在桂林）。我目前在桂林市下一县城工作，想买人生中第一套房（资金允许想买第二套）。由于下手太快（目前已付首付），自觉买贵了（买在临桂区汇荣桂林桂林84平三房两卫6500一平）。想请教：1、付完首付之后有什么办法可以退房？2、想要自住加投资，整个市区买哪里好？3、可融资15w，若想买第二套做投资，整个市区买哪里好？目前利率下降+临桂区免契税，二套还买临桂区好吗？若买临桂区买哪个位置的好？4、其实想过投资周边城市或者省份的房，但是担心不好管理，可以给点建议吗？
回答：付完首付，开发商是不会退全款的，就算能退，违约金也很高。桂林临桂新区自住加投资，对当地土著来说其实可以买，就桂林这个城市来看的话，还是看好临桂的，甚至我觉得他的房价很有可能会在两年内爬上1w。原因有：1、老区房价已经上万、没有可开发土地，新区规划相当有谱，近年很多国内一线房企开始挤入。2、市政所在地，各种配套会根据时间表按时到位。3、桂林在中国的地位很有可能就是第二海南，每年游客量8000w。4、温度适宜非常宜居养老。5、得益于知名度，交通非常便利。所以桂林整体看，适合本土自住加投资如果你想纯投资一套，优先西北重镇 重庆。重庆投资价值最高的板块 详见知识星球内部
提问：请问雕叔，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？
回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。
提问：雕叔，坐标成都，首套房，在金牛万达旁批发市场上班，考虑娃娃上学和自住。1.在金牛万达入90-120二手房如何，入手时机是今年后半年合适还是20年上半年好?2.现在成都城北发展的主力如何布局， 万达对面的老破小拆迁几率大不3.如果考虑新盘， 哪个合适,升值空间大，适合入手4, 现在成都的房价是横盘还是上升。
回答：1.在万达周边上班，可以入手,建议下半年上车为好。你可以围绕万达商圈附近选，最大的原因就是商圈区域的位置往往都非常好，地段加成高，这里的生活配套比起其他区域，更加成熟完备，拥有更大的优势。2.买房不要赌拆迁，概率太小,资金风险大。
提问：您好，老师，看了这么多，没看过你说关于宜宾市的文章了，被你排除了吗？丈夫思想比较保守，只是想一步一步地发展，首先是本市，然后在省会城市，毕竟是在当地上班，做什么都方便。谢谢雕叔回答。
回答：宜宾距离成都两三百公里，人口不算多，辐射人口的购买力有限，城市的发展资源不够突出，加上自身的房价也有一定的高。有需求自住或老年人可以买，投资谨慎，对大多数人来说，第一件事就是利用几十万好的启动资金，赚到几百上千万打底。好比滚雪球，刚你雪球都没有滚起，就被打成雪花了，那你的人生才真的像雪花了。
提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。
回答：目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。
提问：雕叔本人在成都和重庆都工作过很长一段时间， 感觉单纯就工资而言,成都和重庆工薪族收入相差不大，成都仅仅是IT行业收入更高，可为啥成都购买力那么汹涌?真的是因为成都人被房产教育了，全民加杠杆买房，而重庆人依旧停留在以前的老思维阶段?
回答：成都被房价教育的更狠。成都吸引的人口更广，西北，东北，西藏的人都来成都发展，重庆人口吸引力弱些。房子越贵越有钱，越有钱房子越贵。因为房价上涨，整个城市财富增加了。
提问：雕叔，我在成都，现在已经有一套房子，手里还有现金80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，现在想在成都投资一套房子， 开始考虑了一下天府新区,但都是期房，所以决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?你建议买套-还是套三 ，还有你有什么好的楼盘推荐吗?
回答：成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块最大的一个优势。东湖公园片区, 学校,公园，绿道，湖，江，医院都有，位置好，到东大街，天府中心，攀成钢，金融城，火车东站，南站都很近。片区成熟， 片区内多中高端，人口不复杂，交通便利，二环高架，公交多，正在修的6号线和8号线商圈成熟，万达广场，包含了伊藤洋华堂、国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院等教育资源丰富。幼儿园，小学，中学都比较多。总的来说还是 比较值得投资的。
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